永康市四方集团、北苑区块控制性详细规则

第一章  现状基本情况

一、规划范围

本次规划区块位于永康市区的南面，规划用地范围东至老东永二线，南至330国道，西面和北面分别以紫微北路和北三环为界。用地范围以规划道路为界，用地较为规整，用地面积229.141公顷。

二、现状人口

用地内有行政村3个，户数    户，人口   人。有两个大型工业企业，群升集团和四方集团。各村人口规模和工业企业人口详见下表。

三、现状用地

1、地形地貌特点

区块地形以低丘、平地为主，地势起伏较大。以解放北路和东永二线为脊，地势分别向紫微北路和永义公路连接线倾斜，地坪标高在88-109m之间。

2、用地情况

现状用地主要由居住用地、工业用地、林地和耕地等组成。

（1）住宅用地：主要为应店、白塔、枫楼3个行政村村庄用地和四方集团、群升集团的生活区用地。村庄用地约10.9 公顷，生活区居住用地10.6公顷。

村庄多为自发建设，布局较乱，部分房屋质量较差，配套服务设施缺乏，四方集团生活区布置较为规整，群升集团生活区在规划待建中。

（2）工业用地

基地内工业用地以群升集团和四方集团用地为主，在解放北路，四方集团以西分布几家工业企业，用地面积约 52.48公顷。

（3）现状道路

现状道路有330国道，路幅宽度26m。

东永二线：路幅宽度18m。

解放北路（永拖路）：路幅宽度9m。

其它道路以通村道路为主，路幅宽度6m左右，等级低，不成系统。

（4）水域及其它用地

西门溪在紫微北路西侧穿过，小北溪自北向南穿过本区块，小溪两侧植被覆盖良好，水质较好。耕地主要分布在紫微北路和永义公路连接线以东。林地主要分布在东永二线以西。

3、现状用地一览表

现状用地构成表

四、存在问题

1、村庄建设混乱，缺少规划与管理，村庄外围建筑以3-5层为主，但外墙多为“赤膊”红砖，老村内建筑破旧且多为闲置房，呈现出“空心村”现象。

2、现状四方集团和群升集团工业用地对本区块的环境造成一定的影响。

3、由于铁路的分隔，本区块长期没有得到开发，基础设施条件相对较差。

4、区域地势高低起伏，土方量工程大，开发成本高。城市总体规划确定城市主要发展方向为东、南和西，与城市传统的发展方向相背离，开发须跨越较高的“门槛”。

第二章  规划依据及规划重点

一、现状依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、建设部《城市规划编制办法实施细则》

3、《永康市城市总体规划（2001-2020）》

4、《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）

5、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180-90）2002版

6、国家相关规范及永康市政府和规划部门相关规定和设计要求。

二、规划重点

1、依据区位条件，合理组织道路交通，在道路专项规划的基础上，合理组织区域支路网。

2、根据用地现状情况，合理调整区域用地性质。

3、村庄改造与区域开发相结合，近期村庄以规划整治为主，实现“三清四改”。远期配套完善服务设施，与周边地块开发相结合。

合理利用现有自然条件（小北溪、低丘、水库）建立良好生态环境，使城市与绿色生态资源有机融合，创造和谐丰富的景观和空间。

第三章  发展规划

一、优势、劣势、机遇、挑战分析

1、优势

（1）区内有330国道、东永二线、紫微北路、北三环等主要干道经过，与城市中心区和两个工业园区交通联系相当便捷。

（2）本区块的东面规划大型农贸市场，有利于提升本区域的地价。

（3）区域内自然环境优越：小北溪穿越区块，沿河两岸植被茂盛，低丘树木长势良好，为创造良好的居住环境提供有利的条件。

2、劣势

（1）区块位于金温铁路以北，受低丘阻碍，铁路分隔影响，开发需跨越较高的“门槛”。

（2）区内的工业企业需搬迁，增加区块开发成本，工业企业的存在，影响了区块的环境质量。

（3）区内村庄混乱，拆迁改造成本大。

（4）区块地势高低起伏，土方工程量大。

3、机遇

（1）金温铁路改线南移，去除跨越发展的“门槛”。

（2）四方集团将搬迁到城西新区，为区块的启动开发创造了条件。

（3）北苑作为永康市经济适用房的开发区块，受政策扶持。必然带来政策上影响和经济上的优惠，开发优势更加显现。

4、挑战

（1）金温铁路的改线与规划相比，具有一定的滞后性。

（2）与其他居住用地相比，需承受溪心居住区和城南居住区的竞争压力。

二、开发策略

根据优势、劣势、机遇、挑战分析，规划提出以下开发策略。

1、利用区位条件，立足环境优势，发挥政策优势。

2、缩小化策略：

通过公共设施的配套建设，提升新区环境质量，缩小与溪心居住区和城南居住区的差距。

3、差别化策略：

大力发展经济适用房，针对不同的消费群体，利用差别化开发策略吸引中低消费者。

4、交通发展策略：选择合理的交通组织模式，布置完善的交通设施，使其有利于小汽车步行等交通方式，构筑适应居住区的交通网络和步行系统。

三、功能定位

1、传统地位

永康城北是永康工业的重点组成部分，随着永康市经济开发区和城西新区两个工业园不断发展，工业逐渐向两个工业园集聚，随着永康市四方集团的搬迁改造，城北工业的功能逐渐衰退。

2、未来地位

永康市城市总体规划确定规划结构为“一城两翼”、“一城 ”即中心城区，以生活居住和第三产业用地为主。两翼即永康市经济开发区和城西新区，以工业用地为主。随着北苑区块的开发，四方集团的整体搬迁，配套服务设施的进一步完善，城市远期的居住功能日益显现。

根据以上分析，确定本区的功能定位为：以居住功能为主，配套服务设施齐全的城北居住新区。

四、用地性质调整

根据用地现状情况及功能定位对及本区提出以下用地调整要求。

将四方集团及群升集团工业用地置换为居住用地，建设中、低档住宅，满足人们对经济适用房的需求。

建设菜市场、幼拖、小学、中学、医院和社区中心等配套服务设施。

增加社区生态公园及活动场地。

第四章  规划布局

一、规划设计原则

1、注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局，道路交通联系以及景观生态建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。

2、提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细划方案，注重土地权属的独立性。

3、采用分区的方式，与分期建设相结合，将城市建设滚动开发，环境保护以及可持续发展的要求统一考虑。

4、依据区位条件，遵循适度开发强度的要求。

二、规划结构

规划结构为“一街”、“四区”、“二园”、“一轴”

“一街”沿用地中部东西道路南侧布置商业街区，安排商业、文化娱乐、医院、金融等设施，线状布置，形成区块公建中心。

“四区”：由永义公路连接线和区块中间东西道路划分为四个相对完整的居住区块。

“二园”：依托东街水库形式的社区公园和低丘绿地形成的郊野生态公园。

“一轴”：沿小北溪形成的景观绿化轴。

二、道路停车场规划

1、交通发展策略

区块交通处理重点是加强本区与两个工业园区和城市中心区的联系。与两个工业园区主要通过东西向道路联系，与城市中心区主要通过南北向道路联系。区内交通主要处理好人流与车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉与干扰。

随着城市经济的发展，小汽车的普及，在作好疏导控制的同时，应充分考虑静态交通设施的建设。

随着经济发展水平的提高，远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开，适当加大建筑后退，城市道路中将自行车道并入人行道，为城市机动车提供更多的空间。

建立等级明确，功能明确的道路系统，形成相对独立、完整网络的步行系统，基本上形成“人车分流”，为市民提供安全、舒适的出行环境。

2、道路网系统：

（1）道路系统：主次干道形成较规则的方格网道路系统，支路形成与居住区相适的“通而不畅”的路网系统。

（2）路网结构

主干道形成“三横三纵”的主干框架。

三环线红线宽度60m，采用四块板型式。

原330国道红线宽度50m，采用两块板型式。

紫微北路红线宽度42m，采用三块板型式。

原东永二线红线宽度30m，采用两板板形式。

次干道形成“两横两纵”的结构，起到辅助交通、划分边界和景观过渡的作用，红线宽度16-24m。

支路在片区中不形成系统，主要用于局部地段的用地划分和局部地块的交通出入，红线宽度9-14m，采用一块板型式。

路幅宽度详见规划道路一览表

（3）道路交叉口：解放北路与原330国道采用互通式立交，在原有基础上在西北角增设一匝道。其它交叉口为平交口。

交叉口的通行能力对整个道路的通行能力起决定性作用。规划在详细控制图则中对各主要道路交叉口采用了局部加宽的做法。

（4）停车场

规划在解放北路、永义公路连接线和区块中间东西向道路交叉处，安排交通广场和机动车社会停车场，起到区域相对集中停车的作用。

规划根据地方要求，针对地块具体区位，对各个不同功能地块配置停车标准作如下规定，具体体现在规划图则中对各地块的配建停车位的数量要求。

（5）道路竖向

道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以方便雨水就近排放为原则，并考虑到道路的行车要求。按国家道路纵坡设计规范，主次道路，纵坡坡度控制在0.3%—3.0%之间，支路控制在5%之内。

道路竖向设计统一采用黄海高程。

三、公共设施

1、在区域中间道路南侧规划商业街区，商业街区规划在道路的一侧，减少对交通的干扰。商业街区呈线状布置，方便居住区居民就近使用，商业街区集中布置商业、文化娱乐、医院、金融等，成为区域的中心。

2、在原东永二线和中间东西向道路交叉口布置商业金融用地。

3、在解放北路与中间东西向道路交叉口西侧布置医疗用地。

4、在解放北路和永义连接线之间的东西向道路上布置商业、服务用地、成为区域商业中心。

5、商住用地、以居住区块为单元，配套相对完整的商业服务设施，满足每个居住区块的基本需求，从而使每个居住区块相对独立，强化区域交通组织，减少相互间的交通干扰。

6、区块划分：商业区块划分至1公顷左右，细分后的地块为最小出让地块，根据需要，相邻商业区域可进行合并。

四、居住用地

居住用地主要由四个居住区块组成，居住用地以二类住宅为主。包括经济适用房，中档住宅小区和村民住宅。经济适用房主要安排在北苑区块，中档住宅小区安排在原四方集团和群升集团区块。村民住宅以村庄就近规划改造为主。

居住人口：二类居住用地按每公顷250人控制，商住用地按每公顷350人控制，村镇居住用地按每公顷85人控制，经济适用房按每公顷400人控制，区内居住人口约3.8万人。

结合小区的布置，以居住区块为单元。进行居住小区的公共服务设施配套，共配套四所幼儿园，二所小学和一所初中。每个居住区块配套一所幼儿园，北苑区块配套一所小学，四方集团区块配套一所小学 ，四方集团区块配套一所中学，中小学和幼儿园用地12.25公顷。

地块划分：

居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据，建议采用以组团为单元的二级管理为主要模式，建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。

五、市政公用设施用地

规划小型垃圾转运站四处，大型垃圾转运站一处，每个居住区块各设一处小型垃圾转运站，位置结合居住小区规划布置，小型垃圾转运站每处规模不小于300㎡。大型垃圾转运站布置在北三环和小北溪西南侧，面积1500㎡。

六、绿地及景观

1、绿地

充分利用区块独特的自然条件，结合溪流、丘陵组织不同类型的绿地，利用东街水库组织城市社区公园。

对低丘、坡地绿化植被良好的地段加以保留，形成生态公园。

利用小北溪两岸绿化组织居住绿化，按宽度10-25m控制，可根据具体河道的不同，进行岸线设计，配合绿化种植，营造出美好的步行活动空间。

结合小区规划布置居住小区中心绿地。

防护绿地：沿北三环两侧各设15m宽防护绿地，以密植乔木为主，形成良好的道路景观。

2、空间景观

（1）商业空间是新区最具活力和人气的区域，新区商业空间位于居住区块之间，商业空间由道路、停车设施、商业服务设施以及配套设施等有机构成，形成丰富多彩，气息活跃的氛围，是整个居住区块的核心。

（2）居住空间：住宅区的建设应强调环境建设，在总体的空间结构上应服从城市其它功能空间，以掩映在繁密的绿化中居住组团为总体风貌。

（3）标志性建筑

标志性建筑对片区的可识别性以及市民对场所领域的认同感有重要作用。标志性建筑位于区块中间东西向道路和原东永二线交叉口的商业金融用地内。

第五章  建设开发控制（略）

第六章  工程规划（略）